Hợp Đồng Chuyển Nhượng Dự Án 2022

Mô tả

Hợp Đồng Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản Là Gì ?

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản (tòa nhà thương mại, chung cư, khu resort, trung tâm thương mại … ) là thỏa thuận pháp lý giữa Bên chuyển nhượng (chủ đầu tư dự án) và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển nhượng, chuyển giao dự án cho bên nhận chuyển nhượng theo các điều kiện chuyển nhượng tùy thuộc vào từng loại dự án chuyển nhượng.

Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng dự án (nói chung) quy định việc chuyển nhượng, chuyển giao các nhóm tài sản sau: (i) chuyển nhượng, chuyển giao tài sản dự án; (ii) các văn kiện pháp lý, văn kiện giao dịch liên quan đến dự án (quá trình hình thành và thực hiện dự án). 

Tài sản dự án bất động sản là dự án hoặc cụm dự án liên quan đến công trình xây dựng.  

Theo khoản 1, Điều 49, Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải tuân theo các điều kiện sau:

(a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

(b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

(c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Do Tính Chất Chuyển Nhượng Dự Án Phức Tạp Nên Một Hợp Đồng Chuyển Nhượng Dự Án Sẽ Được Xem Xét Đến Nhiều Nội Dung Cũng Như Quá Trình Thực Hiện, Cụ Thể

Quá Trình Rà Soát Chi Tiết Dự Án là quá trình tìm hiểu đặc điểm, các vấn đề pháp lý, những tồn tại của dự án cho đến thời điểm thực hiện giao dịch và hoàn tất giao dịch.

Các Điều Kiện Tiên Quyết là các điều kiện phải được thỏa mãn cho đến thời điểm giao dịch hoàn tất như: (i) các tài liệu pháp lý công trình, dự án đã được thẩm tra ở mức có thể chấp nhận được và phù hợp với quy định của pháp luật; (ii) bên chuyển nhượng đã cung cấp biên bản, nghị quyết của cấp quản trị có đủ thẩm quyền để thông qua việc chuyển nhượng dự án; (iii) bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án đủ điều kiện giao dịch theo quy định… 

Cam Đoan, Đảm Bảo là các cam đoan, đảm bảo của mỗi bên (phải đúng và chính xác) về (i) tư cách pháp lý của các bên; (ii) tình hình hoạt động của dự án; tình trạng tranh chấp, các hạn chế quyền pháp lý dự án; dự án không bị ràng buộc với giao dịch hay bên thứ ba; (iii) việc ký kết hợp đồng không dẫn tới vi phạm hay xung đột các quy định nội bộ, quy định của pháp luật, tác động bất lợi cho dự án, quyền lợi của bên thứ ba …

Hoàn Tất Giao Dịch Và Chuyển Giao là các quy định về thời điểm, điều kiện giao dịch hoàn tất, bao gồm đủ điều kiện để xác định mốc chuyển giao tài sản, các quyền, quyền lợi, quyền pháp lý liên quan tới dự án, đủ điều kiện để bên nhận chuyển nhượng chấp thuận thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng. Nói chung, ít nhất vào ngày giao dịch được xem như hoàn tất, các Điều Kiện Tiên Quyết và Cam Đoan Bảo Đảm của các bên theo hợp đồng phải được thỏa mãn trừ khi bị khước từ bởi bên có quyền. Một yêu cầu quan trọng của điều kiện hoàn tất giao dịch là vào thời điểm hoàn tất, hai bên phải trao cho nhau chính thức toàn bộ các văn kiện giao dịch và tài liệu liên quan đến giao dịch mà hai bên đã thỏa thuận chuyển giao theo hợp đồng.

Thanh Toán bao gồm các quy định liên quan tới quá trình thanh toán như đặt cọc, các đợt thanh toán hoặc thanh toán toàn bộ giá chuyển nhượng tại thời điểm có thỏa thuận, quy định nghĩa vụ thuế chuyển nhượng dự án …

Vi Phạm, Bồi Thường, Chấm Dứt Hợp Đồng: bao gồm các quy định trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ dẫn đến hợp đồng chấm dứt; giới hạn giải quyết bồi thường; thời hạn và giá trị bồi thường…

Nội Dung Của Hợp Đồng Chuyển Nhượng Dự Án 

[ Xem Tài Liệu Hướng Dẫn Soạn Thảo Hợp Đồng ]

Tầm Quan Trọng Của Hợp Đồng Chuyển Nhượng Dự Án

Làm cơ sở ghi nhận quyền và quy trình của bên nhận chuyển nhượng cần tiến hành để tìm hiểu tình trạng thực tế của dự án, các rủi ro pháp lý liên quan đến việc thực hiện hợp đồng trước khi đi đến giai đoạn hoàn tất giao dịch.

Đây là dạng hợp đồng có điều kiện giao dịch rõ ràng gồm nhiều vấn đề phức tạp cần được thỏa mãn vì liên quan đến giá trị giao dịch và các vấn đề pháp lý của một dự án xây dựng công trình, do vậy hợp đồng là công cụ tốt nhất để các bên chủ động xây dựng các điều khoản, điều kiện giao dịch phù hợp về phía mỗi bên nhằm bảo đảm mục tiêu giao dịch của các bên, nhất là các quy định về Cam Đoan Bảo Đảm, Điều Kiện Tiên Quyết để thực hiện giao dịch.

Một hợp đồng tốt sẽ giúp hai bên phân phối các rủi ro pháp lý trong việc chuyển giao, thu hồi tài sản về phía mỗi bên trong quá trình giao dịch, nhất là cơ sở để thu hồi khoản tiền đầu tư và chấm dứt hợp đồng một cách hợp lệ và ít tổn thất nhất.